다주택자 양도세 중과 유예 종료, 시장의 폭풍우가 시작될까?

안녕하세요! 부동산 시장의 흐름을 짚어주는 인텔리전트 파트너, 바른이입니다.

​현재 부동산 시장의 가장 뜨거운 감자, '다주택자 양도소득세 중과 유예 종료'에 대해 정리해 드립니다. 2022년부터 4년간 이어져 온 한시적 혜택이 2026년 5월 9일로 마침표를 찍게 됨에 따라 시장에 미칠 파장이 상당할 것으로 예상됩니다.

정부가 "추가 연장은 없다"고 못 박으면서, 이제 주택 처분을 고민하던 다주택자들의 '골든타임'이 끝났습니다.

​과연 이번 조치가 부동산 시장에 어떤 변화를 가져올지, 구체적인 부작용과 향후 추세를 분석해 드립니다.

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​1. 무엇이 달라지나? (Before & After)​

​그동안 다주택자들은 조정대상지역 내 주택을 팔 때도 기본세율(6~45%)만 적용받고, 장기보유특별공제 혜택까지 누릴 수 있었습니다. 하지만 유예가 종료되는 2026년 5월 10일 양도분부터는 상황이 180도 달라집니다.

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​중과세율 부활: 2주택자는 기본세율 + 20%p, 3주택 이상은 기본세율 + 30%p가 가산됩니다. (지방세 포함 최대 세율 82.5%)

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​장기보유특별공제 배제: 다주택자 중과 대상이 되면 보유 기간에 따른 공제 혜택을 전혀 받을 수 없어 세부담이 수억 원 단위로 폭증할 수 있습니다.

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​2. 예견되는 주요 부작용​

​① 매물 잠김(Lock-in Effect) 현상 심화​

중과세가 부활하면 세금 부담 때문에 "차라리 안 팔고 버티겠다"는 다주택자가 늘어납니다.

거래 절벽이 심화되면서 시장에 유통되는 매물이 급감하고, 이는 곧 실거주자들의 선택 폭을 좁히는 결과를 초래합니다.

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​② 집값의 '하방 경직성' 강화와 반등 가능성​

매물이 줄어들면 공급 부족으로 인해 가격이 쉽게 떨어지지 않는 현상이 나타납니다. 특히 선호도가 높은 서울 및 수도권 핵심 지역은 '똘똘한 한 채' 선호 현상과 맞물려 가격 상승 압박을 받을 수 있습니다.

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​③ 전·월세 가격 상승 (조세 전가)​

늘어난 세금 부담을 세입자에게 전가하기 위해 전세가를 높이거나 월세로 전환하는 사례가 늘어날 수 있습니다. 이는 서민 주거비 부담 증가라는 부메랑으로 돌아올 가능성이 큽니다.

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​3. 향후 부동산 시장 추세 전망​

​양극화의 가속화: 세금 부담을 줄이기 위해 지방이나 비핵심 지역의 주택을 먼저 처분하고, 강남 등 핵심지의 주택은 끝까지 보유하는 '상급지 갈아타기'와 '똘똘한 한 채' 집중 현상이 더욱 뚜렷해질 것입니다.

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​증여 및 가업 승계 증가: 매매 대신 자녀에게 증여를 택하는 다주택자가 다시 늘어날 것으로 보입니다. 양도세보다 증여세가 유리하거나, 자산 가치 상승을 기대하는 심리가 작용하기 때문입니다.

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​정부의 추가 대책 가능성: 매물 잠김으로 인한 시장 왜곡이 심해질 경우, 정부는 임대사업자 혜택 축소나 보유세 조정 등 다른 카드를 꺼내 들 가능성이 높습니다.

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​💡 결론​

​양도세 중과 유예 종료는 다주택자들에게는 '버티기' 혹은 '증여'의 기로를, 시장에는 '공급 위축'이라는 숙제를 안겨주었습니다.

당분간 거래량은 줄어들고 가격은 상급지 위주로 견조하게 유지되는 '거래 절벽 속 강보합' 장세가 이어질 것으로 보입니다.

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