안녕하세요! 부동산 시장의 핵심 트렌드를 정밀 분석하여 전달해 드리는 바른이입니다.
최근 서울 아파트 시장은 제도적 변화와 맞물려 그 어느 때보다 역동적인 움직임을 보이고 있습니다. 특히 ‘다주택자 양도소득세 중과유예 종료(2026년 5월 9일)’라는 거대한 변곡점을 지나며 시장의 판도가 급격하게 재편되는 양상인데요.
서울시가 발표한 최신 토지거래허가(토허) 신청 현황과 가격 변동률 데이터를 바탕으로, 현재 서울 부동산 시장의 흐름과 향후 주목해야 할 투자 포인트를 완벽하게 짚어보겠습니다.
1. 막차 수요 끝? 5월 서울 아파트 토지거래허가 신청 32% 급감!
가장 먼저 눈에 띄는 부분은 거래량의 바로미터라 할 수 있는 토지거래허가 신청 건수의 변화입니다.
- 4월의 기록적인 폭증: 지난 4월 서울 아파트 토허 신청 건수는 8,952건을 기록하며 월별 기준 최대 수준을 경신했습니다. 이는 5월 9일로 예정되었던 다주택자 양도세 중과유예 종료를 앞두고, 세제 혜택을 받으려는 절세 목적의 매도 물량과 이 매물을 잡으려는 매수 수요가 집중된 ‘막차 효과’ 때문이었습니다.
- 5월의 급격한 둔화: 그러나 중과유예가 종료된 직후인 5월 신규 신청 건수는 6,087건으로, 전월 대비 32.0%나 급감하는 모습을 보였습니다.
주간 데이터로 보는 시장의 온도 차
5월 1주 차에는 종료 직전 신청이 몰리며 주간 일평균 무려 642.6건이 접수되었으나,
2~4주 차에는 일평균 205.3건 수준으로 뚝 떨어졌습니다.
이는 양도세 중과유예 종료 발표가 있었던 올해 초 이전 수준으로 회복되며
시장이 잠시 숨 고르기에 들어간 것으로 분석됩니다.
2. 거래의 중심축 이동: 강남·용산에서 강북·서남권으로!
규제 변화는 서울 내 권역별 거래 비중에도 큰 변화를 가져왔습니다.
대출 규제 등의 여파로 올해 초 외곽 지역 중심이었던 거래 흐름은 중과유예 종료 시점이 임박하자 고가 매물이 밀집한 강남 3구, 용산구, 한강벨트 권역으로 급격히 쏠렸습니다. 다주택자들이 세금을 아끼기 위해 똘똘한 한 채를 제외한 고가 매물들을 서둘러 처분했기 때문입니다.
실제로 강남 3구와 용산구의 신청 비중은 올해 2월 10.9%에서 5월 1주 차 20.7%까지 치솟았고, 한강벨트 7개구(광진·성동·마포·동작·양천·영등포·강동) 역시 21.6%에서 24.2%로 확대되었습니다.
하지만 5월 2주 차 이후 반전이 일어났습니다! 중과유예가 완전히 종료되자 강남 3구 및 용산구의 신청 비중은 12.2%로 다시 낮아졌습니다. 대신 상대적으로 자금 조달 부담이 적고 실거주 수요가 탄탄한 강북권(10개구)과 서남권(4개구) 중심으로 거래 비중이 빠르게 재이동하고 있습니다.
3. 거래량은 줄었지만 가격은 상승? 전 권역 매매가 상승세 확대!
많은 분이 "거래량이 줄었으니 집값도 떨어지지 않을까?"라고 생각하시겠지만, 현재 서울 시장은 정반대의 움직임을 보여주고 있습니다.
5월 서울 전체 토허 신청가격은 전월 대비 1.55% 상승하며 오히려 상승 폭을 키웠습니다.
연초 다주택자 양도세 중과유예 종료 발표 이후 매물이 나오면서 3월 한때 하락세(-0.12%)를 겪기도 했으나, 4월 반등에 성공한 뒤 5월에는 규제 발표 이전의 연초 상승 수준에 바짝 근접했습니다.
5월 권역별 신청가격 변동률 분석
- 서남권 4개구 (강서·관악·구로·금천) 2.08% 급등! 서울 전 권역을 통틀어 가장 높은 상승률을 기록했습니다. 중저가 아파트 비중이 높아 대출을 활용한 실수요자들의 진입 장벽이 낮고, 다주택자 매도 물량이 시장에서 원활하게 소화되면서 급격한 가격 상승을 이끌어냈습니다.
- 강북권 10개구 1.72% 상승! 노원, 성북, 동대문 등 강북 주요 지역 역시 실수요층이 꾸준히 유입되며 4월(0.93%) 대비 상승 폭이 대폭 확대되었습니다.
- 한강벨트 7개구 1.36% 상승! 고가 아파트 밀집 지역인 만큼 중과세 회피용 매물이 집중되었으나, 매수세가 꾸준히 뒷받침되면서 안정적인 우상향 흐름을 유지하고 있습니다.
- 강남 3구 및 용산구 0.81% 상승 (하락에서 반등!) 4월까지는 -0.33%로 다소 주춤했으나, 5월 들어 급매물이 대거 소화되고 일반 매매 거래가 살아나면서 다시 상승 전환에 성공했습니다.
4. 자치구별 누적 데이터로 보는 '대장 지역'은 어디?
2025년 10월 서울 전역 토지거래허가제 시행 이후 올해 5월 말까지 축적된 누적 신청 건수 통계를 보면 현재 어느 지역이 가장 핫한지 한눈에 알 수 있습니다.
서울 전체 누적 신청 43,266건 중 가장 압도적인 거래량을 기록한 곳은 바로 노원구(5,191건)입니다.
그 뒤를 이어 강서구(2,963건), 송파구(2,807건), 성북구(2,739건), 구로구(2,572건) 순으로 높게 나타났습니다.
이를 통해 최근 서울 부동산 시장의 핵심 동력이 강남권의 고가 아파트뿐만 아니라, 강북 및 서남권의 중저가 대단지 아파트 실수요층에도 강력하게 분포해 있음을 실증적으로 보여줍니다.
💡 결론 및 투자 시사점
다주택자 양도세 중과유예 종료라는 대형 이벤트가 지나가면서 강남권의 일시적인 ‘절세용 급매물 장세’는 일단락되었습니다. 이제 시장은 실수요 중심의 단단한 가격 상승 장세로 체질 개선을 하고 있습니다.
특히 대출 규제 속에서도 자금 조달 부담이 적은 강북권과 서남권의 상승세가 무섭습니다. 투자를 고려하고 계시거나 내 집 마련을 계획 중이신 분들이라면, 거래 비중이 이동하고 있는 매력적인 중저가 실수요 집중 지역과 급매물 소화 후 반등을 시작한 한강벨트·강남권의 진입 타이밍을 날카롭게 저울질하셔야 할 때입니다.